我國旅游地產(chǎn)發(fā)展前景分析

　　我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景如何？這是旅游業(yè)和地產(chǎn)業(yè)都比較關(guān)心的問題。在此，將在我國旅游地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境與發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)之上對(duì)我國旅游地產(chǎn)的發(fā)展前景作一初步探討。

　　（一）我國旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀和環(huán)境分析

　　1.我國旅游地產(chǎn)發(fā)展概況

　　旅游地產(chǎn)在我國還是一個(gè)比較新鮮的概念。其主要經(jīng)營模式分時(shí)度假于20世紀(jì)90年代末期由一些房地產(chǎn)商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產(chǎn)。旅游業(yè)涉及這一領(lǐng)域首先開始于個(gè)別單體飯店加入國際交換網(wǎng)絡(luò)。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅游飯店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位于上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區(qū)。

　　近年來亦有相當(dāng)數(shù)量的旅游飯店和旅游集團(tuán)開始運(yùn)作旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，以不同的方式探索旅游地產(chǎn)在中國的本土化經(jīng)營。其中有：（1）借用分時(shí)度假的概念，開發(fā)出類似產(chǎn)品的單體企業(yè)，如以產(chǎn)權(quán)酒店為經(jīng)營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)的經(jīng)營企業(yè)，其經(jīng)營模式與國際接軌，采用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權(quán)的方式。(3)自主開發(fā)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)，他們致力于將分時(shí)度假產(chǎn)品進(jìn)行本土化的改革，設(shè)計(jì)出適合我國市場的新型運(yùn)作模式，如華夏之旅和新旅網(wǎng)絡(luò)度假公司。（4）集分時(shí)度假開發(fā)、銷售于一體的企業(yè)，如天倫度假公司。

　　同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)亦將旅游地產(chǎn)當(dāng)作解決滯銷房產(chǎn)的靈丹妙藥，將其作為投資開發(fā)的一個(gè)重要領(lǐng)域。據(jù)了解，國內(nèi)日前涉足旅游房地產(chǎn)的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信、中旅等大型企業(yè)，也包括珠江地產(chǎn)、人鴻集團(tuán)、萬科集團(tuán)、萬達(dá)集團(tuán)、萬通集團(tuán)、青島匯泉旅業(yè)等大批房地產(chǎn)投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已達(dá)到近百項(xiàng)，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅游地產(chǎn)項(xiàng)目得益于“假日經(jīng)濟(jì)”與“會(huì)議經(jīng)濟(jì)”。

　　2.我國旅游地產(chǎn)SWOT分析

　　SWOT分析是廣為應(yīng)用的機(jī)會(huì)-風(fēng)險(xiǎn)分析方法，S指的是Strengths（優(yōu)勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機(jī)遇），T 指的是Threat（威脅）。在此將運(yùn)用SWOT分析方法，分析我國旅游地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的環(huán)境，找出我國旅游地產(chǎn)業(yè)本身的優(yōu)勢和劣勢，發(fā)現(xiàn)并確定旅游地產(chǎn)業(yè)的外部機(jī)遇和威脅，從而對(duì)我國旅游地產(chǎn)的前景進(jìn)行預(yù)測。

　�。�1）Strengths(優(yōu)勢)

　　旺盛的市場需求。世界旅游組織秘書長佛朗切斯科?費(fèi)蘭賈利對(duì)法國《費(fèi)加羅報(bào)》發(fā)表談話說：今后20年內(nèi)，中國將在世界旅游市場發(fā)揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅游大國。隨著我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展及國民消費(fèi)觀念的日趨成熟，度假休閑旅游將會(huì)漸漸取代觀光旅游，成為大眾比較青睞的旅游方式。我國在3-5年內(nèi)，可望形成一定規(guī)模的度假旅游市場，這一市場的形成與擴(kuò)大將會(huì)給旅游地產(chǎn)帶來旺盛的市場需求。

　　優(yōu)越的市場供給。我國飯店業(yè)總體供大于求，由于增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。[10]飯店業(yè)總體供大于求，全國商品房空置率高，當(dāng)然并非好事，但卻為旅游地產(chǎn)提供了良好的供給條件。同時(shí)，因?yàn)槲覈�可投資領(lǐng)域少，可利用資金相對(duì)充足，對(duì)于像旅游地產(chǎn)這樣有國際成功先例的投資新領(lǐng)域，在基礎(chǔ)條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項(xiàng)目的資金，這勢必會(huì)帶來相當(dāng)數(shù)量的供給。

　�。�2）Weaknesses（劣勢）

　　概念的模糊不清。旅游地產(chǎn)在我國剛剛起步，不管是開發(fā)商，還是消費(fèi)者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業(yè)的開發(fā)商開發(fā)概念的模糊也導(dǎo)致旅游地產(chǎn)理念的推行上出現(xiàn)偏差，使消費(fèi)者逐漸對(duì)產(chǎn)品失去興趣。通過對(duì)國內(nèi)的消費(fèi)群體分析，為數(shù)眾多的消費(fèi)者是出于投資的目的而購買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品，但是從市場長遠(yuǎn)發(fā)展的角度，應(yīng)強(qiáng)調(diào)其作為度假產(chǎn)品的本質(zhì)含義。

　　進(jìn)入門檻較高。開發(fā)旅游地產(chǎn)的成本是很高的，首先在產(chǎn)品開發(fā)的選址、規(guī)劃、建設(shè)及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財(cái)力、物力，而后起的管理和維護(hù)以及品牌的塑造都是一個(gè)長期的過程。較高的進(jìn)入門檻讓很多有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的企業(yè)望而卻步，這對(duì)于產(chǎn)業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展很不利。

　�。�3）Opportunities（機(jī)遇）

　　中國經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，新的世紀(jì)開始，我國進(jìn)入全面建設(shè)小康社會(huì)的新紀(jì)元，人民生活水平提高，我國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展為旅游地產(chǎn)提供了更大的發(fā)展空間。

　　加入WTO后，中國旅游業(yè)飛速發(fā)展，國家已把旅游業(yè)作為新的增長點(diǎn)。旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)業(yè)與旅游業(yè)相結(jié)合的產(chǎn)物，有著明顯的就業(yè)效應(yīng)、增長效應(yīng)、帶動(dòng)效應(yīng)和可持續(xù)效應(yīng)。正因?yàn)槿绱�，錢其琛副總理 2001年1月8日在全國旅游工作會(huì)議講話中體出了“中心城市可以積極探索分時(shí)度假等新的旅游方式”，[11]這為旅游地產(chǎn)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的歷史性機(jī)會(huì)。

　　（4）Threats（威脅）

　　信譽(yù)的缺失導(dǎo)致市場形象風(fēng)險(xiǎn)。信譽(yù)支撐產(chǎn)業(yè)，而信譽(yù)的缺失則會(huì)帶來產(chǎn)業(yè)的凋零我國旅游地產(chǎn)尚處于發(fā)展初期，制度建設(shè)步伐趕不上旅游地產(chǎn)的發(fā)展速度，受利益驅(qū)動(dòng)，一些商人的不良行為致使產(chǎn)業(yè)信譽(yù)遭受嚴(yán)重影響。

　　人力資源的缺失導(dǎo)致系統(tǒng)管理風(fēng)險(xiǎn)。旅游地產(chǎn)作為一個(gè)綜合性的產(chǎn)業(yè)，其開發(fā)、經(jīng)營和管理涉及到旅游、房地產(chǎn)乃致金融、IT等許多不同的領(lǐng)域，對(duì)系統(tǒng)管理人員的整體素質(zhì)要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會(huì)帶來管理上的風(fēng)險(xiǎn)。

　　3.我國旅游地產(chǎn)存在問題及對(duì)策

　　現(xiàn)階段我國旅游地產(chǎn)尚處于初級(jí)階段，還存在著以下一些主要問題：

　　近期度假需求不旺。旅游地產(chǎn)供求是個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數(shù)，GDP水平等都有著密切的關(guān)系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關(guān)，按照國際經(jīng)驗(yàn)，人均GDP超過1000美元正是一個(gè)國家旅游需求膨脹的時(shí)期，但主要是觀光性質(zhì)的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達(dá)到2000美元，那時(shí)候就將形成對(duì)休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達(dá)到3000美元，度假需求才會(huì)普遍產(chǎn)生。[12]現(xiàn)在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(guān)(2004年為人均1268美元)，旅游地產(chǎn)的機(jī)會(huì)才開始出現(xiàn)，部分先富起來的人才有欲望、有能力、有需求去消費(fèi)休閑度假產(chǎn)品，但是先富起來的人畢竟只占一小部分。同時(shí)，“帶薪休假制度”在國內(nèi)畢竟剛剛起步，大多數(shù)人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日。我國現(xiàn)在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產(chǎn)這一主要用于滿足休閑度假旅游的產(chǎn)品現(xiàn)階段會(huì)面臨需求不旺的風(fēng)險(xiǎn)。

　　制度的缺失。在我國，旅游地產(chǎn)剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導(dǎo)與規(guī)范。缺少了這些規(guī)范，市場就會(huì)失序，一些地產(chǎn)商打著開發(fā)旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，實(shí)際上卻在進(jìn)行著新一輪的圈地運(yùn)動(dòng)，國家相關(guān)部門組成的五部委聯(lián)合督查組在對(duì)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行的三輪督察中發(fā)現(xiàn)“以往的確存在房地產(chǎn)商利用旅游規(guī)劃項(xiàng)目的名義，進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的圈地現(xiàn)象”；一些經(jīng)營者進(jìn)行旅游地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，不管消費(fèi)者今后的權(quán)益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴(yán)重阻礙了旅游地產(chǎn)市場的培育，也阻礙了一些有心發(fā)展旅游地產(chǎn)的有實(shí)力的大企業(yè)進(jìn)入，使得旅游地產(chǎn)這一非常有前途的產(chǎn)業(yè)一度陷入困境。

　　國內(nèi)度假網(wǎng)絡(luò)不健全。國內(nèi)旅游地產(chǎn)商在開發(fā)旅游地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，大多忽視后續(xù)經(jīng)營與管理。目前，任何一家開發(fā)商在實(shí)力上都無法建立一個(gè)健全的度假交換網(wǎng)絡(luò)。我國度假村、旅游飯店數(shù)量龐大，但由于開發(fā)商之間缺乏聯(lián)合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的吸引力。

　　如上所述，旅游地產(chǎn)在快速發(fā)展的過程中面臨著諸多問題與挑戰(zhàn)，需要政府、相關(guān)的企業(yè)及從業(yè)者妥善應(yīng)對(duì)，才能保證產(chǎn)業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展。大體而言，可以從以下幾個(gè)方向加以努力：第一，進(jìn)行消費(fèi)引導(dǎo)，培育消費(fèi)市場。加強(qiáng)休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實(shí)力的企業(yè)應(yīng)著力打造品牌，以品牌效應(yīng)促進(jìn)旅游地產(chǎn)理念的推廣，培育旅游地產(chǎn)市場。第二，進(jìn)行本土化改造。針對(duì)我國市場的客觀情況，進(jìn)行合理的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如為適應(yīng)國內(nèi)市場的需求，可以考慮將分時(shí)度假的購買年限縮短，銷售價(jià)格也相應(yīng)降低。第三，加強(qiáng)聯(lián)合，建立健全國內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)。通過度假網(wǎng)絡(luò)的建設(shè)，提升產(chǎn)品的價(jià)值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費(fèi)者多樣性的需求。第四，完善法律法規(guī)，保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。一方面，管理部門要制定相關(guān)的法規(guī)，以此約束經(jīng)營者的行為，保護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益，當(dāng)消費(fèi)者權(quán)益受到侵害時(shí)做到有法可依；另一方面，行業(yè)內(nèi)部亦可通過協(xié)商，建立規(guī)范的行業(yè)自律制度。在法律法規(guī)出臺(tái)后建立行業(yè)資質(zhì)認(rèn)證體系，保證行業(yè)健康有序地發(fā)展。

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